【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)快速?gòu)?fù)甦，去年全年進(jìn)出口金額均同步創(chuàng)下歷年新高水準(zhǔn)，民間消費(fèi)的信心也逐漸增強(qiáng)，在外貿(mào)內(nèi)需均衡成長(zhǎng)、兩岸ECFA效益帶動(dòng)下，開(kāi)創(chuàng)2010年房地產(chǎn)的美好榮景，兩岸經(jīng)貿(mào)、投資商機(jī)逐漸放大，2011年商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)可望優(yōu)先受惠。

永慶房仲研展室協(xié)理黃增福表示，去年商辦市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，外商銀行、陸資來(lái)臺(tái)投資、臺(tái)商回流等所帶來(lái)的商用不動(dòng)產(chǎn)投資效應(yīng)，也逐漸反應(yīng)到對(duì)辦公租賃需求的增加。根據(jù)永慶商仲部調(diào)查，去年第4季臺(tái)北市主要辦公商圈的平均空置率為10.60%，雖然較前季上升0.95個(gè)百分點(diǎn)。

但主要是信義計(jì)劃區(qū)的「新光A12大樓」新完工招租與惠普總部遷出「信義經(jīng)貿(mào)大樓」到南港軟體園區(qū)後，釋出大量的新供給量體，使得該區(qū)A級(jí)商辦的空置率爆增至24.05%。而臺(tái)北市各商圈的AB級(jí)、B級(jí)辦公大樓的空置狀況已有明顯改善，空置率分別為7.99%、8.17%，平均租金1,985元/坪/月也較前季上漲0.87%。

商辦需求增溫，外商銀行總部積極卡位信義計(jì)劃區(qū)的A級(jí)商辦，花旗銀行的信義區(qū)總部新承租在「華新麗華大樓」，新加坡星展銀行日前也已搬進(jìn)「新光A12大樓」，加上較早進(jìn)駐的澳盛銀行、匯豐銀行，四大外銀總部都已群聚在此，且未來(lái)還有更多的陸資企業(yè)計(jì)劃進(jìn)駐，形成一股強(qiáng)大的磁吸效應(yīng)，信義計(jì)劃區(qū)已是臺(tái)北市國(guó)際化最深的金融區(qū)。黃增福指出，不僅商辦、豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)亮麗，龐大的消費(fèi)商機(jī)及商圈人潮也帶動(dòng)周邊的飯店旅館業(yè)、百貨零售業(yè)的業(yè)績(jī)翻揚(yáng)與投資風(fēng)氣，下半年陸續(xù)有新開(kāi)幕的「阪急百貨」、「臺(tái)北寒舍艾美酒店」、「W Hotel」五星飯店進(jìn)駐，還有規(guī)劃中的「四季飯店」、「晶英飯店」，這股熱潮將持續(xù)推升信義計(jì)劃區(qū)的商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮。

此外，觀察各辦公商圈的空置率變化，黃增福分析，敦南商圈在部分業(yè)主放寬租金議價(jià)空間全力招租、以及中小型辦公大樓的自用買家持續(xù)增加後，辦公大樓空置率較前季減少0.95個(gè)百分點(diǎn)來(lái)到7.49%，成為目前辦公空置率最低的商圈。而以往空置率較高的信義商圈，因?yàn)锳B級(jí)、B級(jí)辦公大樓的租金仍相對(duì)較低，加上鄰近信義計(jì)劃區(qū)的商圈優(yōu)勢(shì)，空置率大幅減少1.74個(gè)百分點(diǎn)，為空置率減少最多的商圈。

2010年是商辦市場(chǎng)交易熱絡(luò)的一年，也帶動(dòng)辦公大樓價(jià)格持續(xù)看漲，而辦公租金雖普遍跟著提升，但在辦公市場(chǎng)供給大於需求狀況下，租金上漲幅度有限，去年第四季臺(tái)北市主要辦公商圈的租金變化不大，平均租金為1,985元/坪/月，整體租金價(jià)格較前季上升0.87%。其中A級(jí)辦公大樓平均租金為2,446元/坪/月，AB級(jí)、B級(jí)辦公大樓的平均租金分別為1,679元/坪/月、1,394元/坪/月，跌幅維持在3%以內(nèi)。黃增福表示，雖然去年辦公租金未獲得明顯成長(zhǎng)，但商辦產(chǎn)品在市場(chǎng)資金及內(nèi)外需求的浥注下，今年租金價(jià)格可望呈現(xiàn)向上走勢(shì)。

觀察各辦公商圈的租金變化，本季僅敦南商圈、南京東路四、五段及中山北路的臺(tái)北次商圈的辦公大樓租金稍有下滑，跌幅在2%內(nèi)，其餘各辦公商圈的租金皆是小幅上漲的現(xiàn)象。平均租金最高的信義計(jì)劃區(qū)，第4季租金價(jià)格3,154元/坪/月，小漲0.1%，與各商圈的租金差距持續(xù)加大。而鄰近信義計(jì)劃區(qū)的信義商圈不僅空置率大幅減少，租金價(jià)格也是上漲最多，平均租金1,948元/坪/月，較前季增加4.29%。

此外，黃增福也指出，另一備受看好的民生敦北商圈，受惠於今年松山機(jī)場(chǎng)與上海、羽田對(duì)飛直航效應(yīng)，未來(lái)還有規(guī)劃中的松山線與木柵線雙捷運(yùn)交匯，商圈內(nèi)的A辦指標(biāo)「臺(tái)北金融中心大樓」更有每坪百萬(wàn)元以上身價(jià)，在多方利多條件帶動(dòng)下，附近辦公大樓的價(jià)格及租金同步上揚(yáng)，本季租金價(jià)格及漲幅皆是次高，平均租金2,092元/坪/月，漲幅1.36%，空置率也持續(xù)減少中。

展望ECFA元年，黃增福也表示，預(yù)期在兩岸政策利多、央行逐步升息、臺(tái)幣升值走勢(shì)、市場(chǎng)資金持續(xù)流入及內(nèi)需起飛的拉抬下，民國(guó)百年將是資產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)成長(zhǎng)的1年，可望吸引更多陸資來(lái)臺(tái)投資、陸客來(lái)臺(tái)觀光，臺(tái)北市未來(lái)將可看到更多陸資企業(yè)的招牌、更多陸客觀光的人潮，吸引置產(chǎn)人士及自用企業(yè)對(duì)商辦、店面產(chǎn)品的需求。國(guó)內(nèi)外企業(yè)人士普遍看好今年房市，2011年商用不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)將更為活躍，投資人應(yīng)把握這波房市景氣向上、國(guó)際資金湧入的大好機(jī)會(huì)，提早進(jìn)場(chǎng)布局卡位。